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住宅ローン返済シミュレーター：金利が上がったら月々いくら増える？

更新日 2026-10-13・書いた人ひらや（計画中の施主）

写真はイメージです（AI生成）

家の予算は「いくら借りられるか」ではなく「月々いくらなら払い続けられるか」から決めます。下のシミュレーターに数字を入れると、月々の返済と、金利が上がったときの増え方が出ます。

住宅ローン返済シミュレーター

借入額：

金利（年％）：

返済年数

返済方法

世帯の税込年収（万円）

金利が上がるのは何年後？

そのとき何％上がる？

月々の返済
総返済額
うち利息
返済負担率（年間返済額 ÷ 税込年収）
金利が上がった後の月々
上がらなかった場合との総額の差

ボーナス払いなしの計算です。金利が上がる場合は、その時点の残高を、残りの年数で新しい金利で返す計算にしています。実際の変動金利には、返済額の見直しを5年ごとにする・上げ幅を1.25倍までにする、といったルールがある銀行が多く、月々の増え方はこの計算よりゆるやかになります（そのぶん元金の減りが遅くなります）。手数料・保証料・団体信用生命保険の上乗せは含みません。返済負担率は1回目の返済額の12か月ぶんで出しています（元金均等では、いちばん多い年の数字になります）。

早見表：4,000万円を35年で借りた場合

金利	月々の返済	総返済額	うち利息
1.0％	約11.3万円	約4,742万円	約742万円
1.5％	約12.2万円	約5,144万円	約1,144万円
2.0％	約13.3万円	約5,565万円	約1,565万円
3.0％	約15.4万円	約6,465万円	約2,465万円
3.83％	約17.3万円	約7,268万円	約3,268万円

元利均等・ボーナス払いなしで、金利が35年間変わらないとした計算です。金利が1％違うと、月々で約2万円、総額で800万〜900万円ほど変わります。坪単価を5万円下げる努力（35坪で175万円）より、金利の差のほうがずっと大きいことが分かります。

いまの金利（2026年10月）

種類	金利	確認のしかた
フラット35（21〜35年・融資率9割以下）	年3.830％〜（最も多い金利も3.830％）	住宅金融支援機構の公式サイトで確認
フラット35（21〜35年・融資率9割超）	年3.940％〜	同上
フラット35（20年以下・融資率9割以下）	年3.510％〜	同上
変動金利（主な銀行）	年1.0％〜1.3％前後	金利比較サイトで確認（二次情報）

フラット35は、建物の性能が高いと当初の金利が下がる「フラット35S」などの制度があります。等級6以上の断熱で建てるなら対象になるかを住宅会社に確認します（性能の記事）。

金利は毎月変わります

上の表は2026年10月の数字です。報道と金利比較サイトによると、この1か月でも、フラット35は前月の3.46％から0.37％上がりました（二次情報）。借りる金利が決まるのは申し込んだ月ではなく、家が完成して融資が実行される月です。契約から引き渡しまで1年かかるなら、1年後の金利で借りることになります。シミュレーターには、いまの金利に1％足した数字も入れてみてください。

返済負担率：借りられる額と、返せる額は違う

返済負担率は、1年間の返済額が税込年収の何％かを表す数字です。フラット35の審査基準は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下。車のローンなど、ほかの借入の返済も合わせて計算されます。

ただしこれは「貸してもらえる上限」です。上限まで借りると、教育費や車の買い替えが重なった年に苦しくなります。管理人は税込年収の25％を上限にしています。よく言われる目安は「手取りの20〜25％」で、それよりは多めの数字です。

税込年収	月々の上限（25％）	金利1.0％で借りられる額	金利2.0％	金利3.83％
500万円	約10.4万円	約3,690万円	約3,150万円	約2,410万円
600万円	約12.5万円	約4,430万円	約3,770万円	約2,890万円
700万円	約14.6万円	約5,170万円	約4,400万円	約3,370万円
800万円	約16.7万円	約5,900万円	約5,030万円	約3,850万円

35年返済・元利均等での計算です。同じ年収でも、金利1.0％と3.83％では借りられる額が1,300万〜2,000万円違います。35坪の平屋の総額（土地を除いて3,600万〜5,400万円が目安）と見くらべると、金利の種類を決めないと予算が決まらないことが分かります。

変動か固定かの決め方

どちらが得かは、将来の金利しだいなので、だれにも言い切れません。管理人は次の順番で考えています。

変動金利で、いまの月々を出す。
「5年後に2％上がったら」を入れて、その月々を見る。上のシミュレーターの下2行です。
その金額でも払えるなら、変動を選ぶ余地がある。払えないなら、借入額を減らすか、固定を選ぶ。

平屋の施主が気をつけること

平屋は、同じ延床の2階建てより建物も土地も高くなりやすい家です。「平屋にしたい」という希望のぶんだけ借入が増えていないかを、一度数字で見ます。33坪に減らす、建物の形を長方形に近づける、といった方法で借入を200万〜300万円下げられることがあります（間取りの記事）。

ローンに入らないお金も数えておく

固定資産税：毎年かかる。平屋は土地が広いぶん、土地の税額が大きくなりやすい。
火災保険・地震保険：数年ごとに更新。
修繕費：屋根・外壁・給湯器・エアコン。平屋は足場が小さくて済むぶん、外壁と屋根の工事は2階建てより安くなりやすい。
つなぎ融資の利息：土地を先に買う場合や、着工金・中間金を払う場合にかかる。

月々の返済に、これらを月割りにした金額（管理人は月2万〜3万円で見ています）を足したものが、家にかかる本当の月額です。

出典・確認日 2026-10-13：
フラット35の金利（2026年10月）住宅金融支援機構 simulation.jhf.go.jp（公式で確認）／変動金利の水準 0systems.com（二次情報）／返済負担率の基準はフラット35の利用条件。早見表と借入可能額は、管理人が元利均等の式で計算した値です。

よくある質問

4,000万円を35年で借りると、月々いくらですか？

元利均等・ボーナス払いなしで計算すると、金利1.0％で約11.3万円、2.0％で約13.3万円、3.0％で約15.4万円です。金利が1％違うと、月々で約2万円、35年の総額で800万〜900万円ほど変わります。

返済負担率は何％までにすればいいですか？

フラット35の審査基準は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下です。ただしこれは「借りられる上限」です。よく言われる目安は「手取りの20〜25％」です。管理人は、税込年収の25％を上限にしています（手取りに直すと3割強になるので、余裕のある数字ではありません）。

変動金利と固定金利、どちらがいいですか？

どちらが得かは、将来の金利が分からない以上、だれにも言い切れません。決め方としては「変動で借りて金利が2％上がっても払えるか」をシミュレーターで確かめ、払えないなら固定を選ぶ、という順番が安全です。