35坪の平屋はいくら？総額シミュレーター付きで内訳を全部出す

「坪単価◯万円」に35を掛けた金額で家は建ちません。35坪の平屋で、土地を除いて実際に用意する金額は、坪単価75〜125万円の会社で計算するとおよそ3,600万〜5,400万円。まずは下のシミュレーターで、自分の数字を入れてみてください。

総額シミュレーター

3つの価格帯で見る、35坪平屋の総額

付帯工事450万円・外構300万円・諸費用250万円で計算しています。この「本体以外」は、土地の条件と外構のつくり込みで1,000万〜1,300万円ほどの幅で動きますが、建物の価格帯にはあまり比例しません。坪単価が安い会社ほど、総額に占める「本体以外」の割合が大きくなるので、本体価格だけを見ていると予算を外します。

公開されている数字と照らし合わせる

• 全国平均：フラット35利用者調査（2024年度）を引用した資料では、注文住宅の建設費は平均3,932万円、住宅面積は118.5㎡（約35.8坪）。つまり「35坪」は注文住宅のほぼ平均サイズで、割ると坪あたり約110万円です。※平屋に限らない数字です。建設費には本体以外の工事も含まれるため、比較表の「本体のみの坪単価」とは直接比べられません。元の報告書ではなく二次資料で確認した値です。
• アイ工務店の35坪平屋：施主ブログで公開されている見積もりでは、建物本体2,195万円・オプション349万円で、総額は3,868万円（土地別・税込）。本体は坪あたり約63万円、オプション込みで約73万円。本体とオプション以外に約1,320万円かかっている計算で、上の表の「1,000万円」より多い例です。
• 一条工務店の35坪平屋：専門ブログの試算では、本体が約2,870万〜3,500万円、土地を除く総費用が約3,300万〜4,200万円。

公開見積もりは時期・地域・仕様がばらばらなので、そのまま自分の家には当てはまりません。「桁と幅」をつかむために使います。正確な数字は、同じ条件で取った見積もりでしか出ません。

内訳：本体以外の1,000万円の中身

付帯工事（目安300万〜600万円）

• 屋外給排水工事、ガス・電気の引き込み
• 地盤改良（必要な場合。0円のこともあれば100万円を超えることもある）
• 仮設工事、残土処分、照明・カーテン・エアコン

平屋は基礎が大きいので、地盤改良が必要になったときの金額も大きくなります。地盤調査の前の見積もりには入っていないことが多いので、予備費として見ておきます。

外構（目安200万〜400万円）

平屋は敷地が広いぶん、駐車場の土間コンクリート、フェンス、砂利や植栽の面積が増えます。窓がすべて1階にあるので、目隠しフェンスの予算も必要です。外構は建物と別の業者に頼めるので、相見積もりの効果が出やすい部分です。数量を入れて概算を出す道具を外構費の記事に置いています。

諸費用（目安200万〜300万円）

• 登記費用、印紙代、建築確認などの申請費用
• 住宅ローンの事務手数料・保証料、つなぎ融資の利息
• 火災保険・地震保険、引っ越し、家具・家電

平屋の坪単価が高くなる理由と、取り返せる部分

延床が同じなら、平屋は総2階にくらべて基礎と屋根の面積がおよそ2倍です。ここが坪単価を押し上げます。一方、平屋には次の「いらなくなる面積」があります。

• 階段と階段ホール（およそ2坪）
• 2階のトイレと廊下（およそ1〜2坪）

合わせて3坪前後。2階建て38坪の暮らしは、平屋なら35坪でほぼ同じと考えられます。坪単価だけでなく「必要な面積が減る」ことも入れて比べると、差は思ったより小さくなります。

予算を下げるときに削る順番

1. 面積：1坪減らせば坪単価ぶんがそのまま下がる。廊下と使わない部屋から。
2. 建物の形：凹凸の多いコの字・ロの字は外壁と屋根が増える。長方形に近づける。
3. 設備のグレード：後から交換できるものは標準仕様から選ぶ。
4. 削らないもの：断熱・気密・耐震。後から直せない。

出典・確認日 2026-10-12：
フラット35利用者調査の引用値 crexgroup.com／ アイ工務店の公開見積もり yu-san-home.online／ 一条工務店の試算 ichijo-guide.com

よくある質問

平屋は2階建てより高いのですか？

同じ延床面積なら、基礎と屋根の面積がおよそ2倍になるため坪単価は高くなる傾向があります。一方で階段や2階の廊下・トイレが不要になるので、同じ暮らしをより小さい面積で実現でき、総額の差は坪単価の差ほど開かないことが多いです。

坪単価に含まれないものは何ですか？

会社によって範囲が違いますが、屋外の給排水工事、地盤改良、外構、照明・カーテン、エアコン、登記やローンの手数料、火災保険などは本体価格に含まれないのが一般的です。見積書では「本体工事」「付帯工事」「諸費用」の3つに分けて確認します。

35坪は何平米ですか？

約115.7平方メートルです（1坪＝約3.3058平方メートル）。畳に直すと70畳です。

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